'경매는 낙찰이다!'가 아닌데....

안정일 | 2016-09-26 | 조회 56

안정일

2016-09-26

56

안녕하세요. 스카이스타입니다.
위의 사진 '경매는 낙찰이다!'는 오늘 천안지원에서 입찰 전 법정 밖에서 받은 전단지의 일부분입니다.
천안에서 패찰하고 서울로 돌아오는 길에 이 문구때문에 너무 많은 생각을 한 것 같습니다. 아직 저처럼 앞마당도 정하지 못하고 갈피를 못잡는 초보분들과 같은 생각일 것 같아서 금일 입찰 후기를 남겨봅니다.
저는 금년 8월에 경매에 관심을 가지기 시작하여 8월에 336 기초반 수강, 그리고 현재 16-9기 실전반 수강중에 있습니다. 기본반, 실전반 수강전 몇권의 책을 읽다 보니, 잘 알지도 못하지만, 누구처럼 배우면 해봐야 하는 공대출신이기에 오늘까지 4회의 입찰과 다행인 패찰을 했습니다.
우리 카페는 앞마당을 파라고 하는데, 그 앞마당을 아직도 정하지 못하고 있습니다. 집은 서울 은평구인데, 은평구에서 입찰을 하기에는 자본금이 부족하여, 일산을 알아보고 그러다 파주, 문산까지 갔다가, 경쟁률이 너무 쎈듯하여 인천으로 갔다가, 인천도 낙찰률이 높은듯하여 천안까지 가게되었습니다. 그렇게 의정부 고양지원 1회 입패찰, 인천본원 1회 입패찰, 천안지원 2회 입패찰하였습니다.
오늘이 천안지원 2회째인데, 입찰하러 갔다가 패찰하고 나오는 길에 제가 입찰한 물건의 최고가매수인에게 어떻게 입찰가를 정하셨냐고 궁금하다고 물어보았습니다. 그랬더니 왈 "천안 아파트는 감정가의 85~90% 사이에서 낙찰이 됩니다. 그래서 이 금액을 쓰면 될 것 같아서 썻습니다." 하더라고요. 그래서 다시 시세는 알아봤냐고 물었더니 낙찰가의 700~1700만원 정도 위를 시세라고 하더라고요. 제가 임장시 알아본 시세는 그 분이 낙찰받은 금액보다 200만원 비싼 금액이였습니다. 제가 시세를 잘 못 조사했을 수도 있겠구나 생각하면서, 혹시 실입주냐고 하니 그것도 아니고, 투자용이며 임대를 할거라고 하면서 수리도 한다고 하는 것이였습니다. 명도비는 어떻게 하실거냐고 하니 채권자한테 전화하니 빈집이라고 했서 이사비 안들것 같다고 하네요.
제가 임장한 결과는 빈집은 맞으나, 원소유자가 사망하여 상속되어 딸의 명의로 되어 있고, 딸은 그 아파트 근처의 다른 아파트에서 살고 있었습니다. 그리고 100만원가량 관리비도 미납된 상태이고요. 물론 이사비가 안들수도 있겠지만 확신할수는 없는지라 저는 이사비를 조금 예산에 잡아놓고 입찰을 하였습니다.
마지막으로 '혹시 천안에서 많이 받으시냐고' 물었더니, 직장인이며, 오늘 처음 받았다고 하네요. 이 말을 끝으로 더이상 물어보지 못하고 낙찰받아 축하드린다고 인사하고 헤어졌습니다.

3회 입찰하면서 꼭 점심을 법원에서 먹는데, 천안지원은 다른 법원에 비해 메뉴가 별로여서 나와서 점심을 먹고, 임장할 물건이 있어서 1시간 정도 임장하고 기준가를 뽑았습니다. (원래는 보통 3~4시간 걸리는데, 실전반 아파트 수업을 듣고 나니 부동산 임장하여 기준가 뽑는데 1시간 정도 걸리네요. 역시 사람은 배워야 고생을 안합니다. 설마 교수님, 소액임차 쎔, 숀 쎔 감사합니다. ^^)
그리고 돌아오는 전철안에서 낙찰과 앞마당에 대해서 많은 생각에 빠졌습니다. 은평구에서 일산, 파주, 문산과 인천을 거쳐 천안까지 온것은 낙찰가율이 낮아서 오게 되었는데 오늘 생각해 보니 이것은 감정가 대비 낙찰가율은 낮으나, 시세 대비 낙찰가율은 낮지 않을 수 있겠구나, 차라리 수도권에서 감정가 대비 90%에 받는 것이, 지방도시 85%보다 더 많은 수익이 남겠구나 생각이 들었습니다.
수도권은 최근 부동산 경기가 상승하여 왔는데, 천안은 2014년말로 꺾여서 최고 시세 대비 10%정도 내려온 아파트들이 많은것 같습니다. 그래서 감정가가 수도권과는 다르게 시세 대비 높게 평가된 경우가 많은것 같았고, 숫자로 계산을 해보았습니다. 예를 들어 수도권과 천안이 같은 감정가 1억원 아파트를 입찰한다고 생각하고, 수도권은 감정 당시 조금 높게 시세를 측정하였으나, 감정 당시보다 시세가 올라서 현재 1억의 시세이고, 천안은 1억원에 감정을 하였으나, 그 사이 시세가 빠져서 9천만원이 시세라면, 감정가 대비 수도권은 90%, 천안은 85%에 입찰하면, 비용은 생각하지 않고 수도권은 1천만원, 천안은 5백만원의 수익이 나겠구나 생각이 들었습니다.
서울로 오는 전철안에서 낙찰과 앞마당에 대해 많은 생각과 고민을 하면서, '경매의 목적은 수익이다!' 인데 낙찰을 빨리 받고 싶어서 낙찰가율이 낮은 곳을 찾아다녔는데, 단순이 낙찰가율만 봐서는 의미가 없다는 것을 깨닫고 그 동안 이곳 저곳 돌아다니면 하루 2만보씩 걸어 지역을 익히고 임장한 것이 참~~ 쓸데없는 짓이였나 생각이 들었습니다.
앞마당을 정하여 데이터를 쌓아나가야 하는데, 무지하고 일단 부딛혀 보는 성격때문에 몸만 고생했네요.
저처럼 이제 경매를 배우기 시작하는 분들은 낙찰에 눈이 멀어 낙찰가율을 따라다니지 않았으면 합니다.
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